Los créditos hipotecarios llegaron al mercado y los desarrolladores generaron una estrategia para sumarse a la propuesta de vender propiedades en cuotas
En medio de un mercado que se revolucionó con la llegada de los créditos hipotecarios, los desarrolladores no quisieron quedarse afuera de este baile y se lanzaron al mercado con ofertas que buscan retrucar la apuesta: ofrecen lotes en cuotas de hasta cinco años y préstamos para la compra de propiedades en pozo, financiados hasta 30 años por ellos mismos.
La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía -que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.
Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo. Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en provincia.
En ese contexto, a pocos meses del lanzamiento de los créditos hipotecarios en el mercado, una desarrolladora salió al mercado con un préstamo por un plazo de cuatro años para comprar propiedades en un emprendimiento de Caballito. El plan permite adquirir un departamento de Prima, el proyecto que la desarrolladora CasasARG levantó en tres etapas y cuenta con 380 departamentos en siete edificios.
“Es un emprendimiento que tuvo una inversión de US$50 millones, está en sus últimos meses de su tercera etapa de construcción y lo mejor que puede pasar es que lo use la gente”, analiza Sebastián Sommer, quien lidera la desarrolladora que lo construye y explica que hay que contar con un anticipo del 50% de ahorro, el resto lo financian ellos en hasta 48 meses, es decir cuatro años. “Las cuotas son en dólares, fijas y se abonan mensualmente”, detalla Sommer. También existe la posiblidad de acceder a una financiación bancaria; en este caso, se puede financiar a 30 años el 80% de la propiedad.
El desarrollo ocupa una manzana entera entre las calles Franklin, Gavilán, Neuquén y la avenida Boyacá en pleno Caballito Norte y tiene siete edificios. Las unidades van desde uno, dos, tres y cuatro ambientes. Respecto a los precios, los dos ambientes de 50 m² parten en US$125.000, los tres ambientes de 72 m² arrancan en US$160.500 y los de cuatro ambientes de 92 m², en US$238.000.
“Le encontró la vuelta”
Un developer decidió redoblar la apuesta y se volcó por la posibilidad de comprar un departamento en pozo, pagándolo en cuotas de acá a 30 años, financiadas por él mismo. Poniendo un anticipo que va del 20 al 25%, las unidades se pueden adquirir en cuotas de hasta 360 meses.
Las propiedades se abonan en pesos, dólares e incluso cripto. A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mes a mes por UVA, los departamentos de estos proyectos se van actualizando mensualmente por el índice CAC (establecido por la Cámara de la Construcción, que contempla el aumento del costo de la mano de obra y de los materiales) más una tasa nominal anual que va desde el 7%, según el proyecto, tiempo de entrega y otras características. Un dato interesante es que el ahorro inicial con el que se debe contar, que es entre el 20% y 25% de la propiedad dependiendo de la unidad y del proyecto, puede pagarse en tres partes, en un período de dos años.
“Mientras que muchos bancos ponen como requisito que los solicitantes del crédito cuenten con una relación cuota ingreso del 25%, en este caso no se exige esta condición. “Tampoco se pide garantía para la adquisición de las unidades en pozo, sólo el pago del anticipo”, señala Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, la desarrolladora que llevará a cabo la iniciativa. El plazo máximo de devolución es hasta 30 años, pero pueden ser menos y disponen de una calculadora que permite ir haciendo números para barajar posibles planes de menos años.
De esta forma, si se baja a un ejemplo concreto de acá a 30 años y de unidades que vende la desarrolladora, en el proyecto que construye en la calle Nahuel Huapi al 5200, se podría adquirir un monoambiente de 35 m² con un anticipo de US$ 29.000, pagando cuotas iniciales de $700.000 (que luego se actualizan por CAC). También se podría acceder a un dos ambientes de 57 m² con un anticipo de US$ 45.000 y cuotas mensuales de $950.000.
El atajo que encuentran los barrios cerrados para vender los lotes
Los developers de edificios no son los únicos jugadores que introdujeron propuestas innovadoras a la jugada, sino que, como era de esperar, los desarrolladores de barrios cerrados tampoco quisieron quedarse afuera de este baile.
Ese es el caso, por ejemplo, de Pueblo Cardano, un proyecto con una inversión estimada US$8 millones, con entrega para 2026, ubicado sobre la ruta 28, en el km 8, en lo que algunos llaman Pilar Sur. El barrio cuenta con una propuesta singular: ofrece la posibilidad de adquirir un lote, abonándolo en 60 cuotas mensuales sin interés, es decir, en el transcurso de cinco años. Los pagos se realizan en dólar billete, con cuotas fijas, sin ajuste, sin necesidad de cumplir una relación cuota-ingreso y poniendo un anticipo del 35% en dólares.
“En enero y febrero las consultas y visitas se habían enfriado bastante, por lo que vimos que el mercado estaba pidiendo oportunidades para definir inversiones”, señala Mariano Braun, director de Micelio Desarrollos. Esta financiación es por tiempo limitado y ofrece una alternativa de pago en menos cuotas: se puede arrancar con el 40% de anticipo en dólares y saldar el resto en 24 cuotas mensuales en pesos, con ajuste mensual CAC. En el caso de que se quiera optar por el pago al contado en dólares, se puede acceder a un descuento del 10%.
Otras opciones para adquirir lotes financiados en cuotas en barrios cerrados de la zona de Pilar son Azzurra Tortugas y Verona Pilar. Se trata de dos barrios liderados por Desarrollos Norte que permiten comprar lotes con un anticipo del 40%, dos refuerzos anuales del 5% (cada uno) y el 50% en 50 cuotas, es decir, en un poco más de cuatro años. No incluye una tasa de interés -como sí tienen los créditos hipotecarios actuales ofrecidos por los bancos para adquirir una casa- y se pagan en cuotas fijas en dólares, aunque, si el comprador lo desea, puede abonar en pesos ajustados por CAC.
“Se trata de dos barrios con masterplans creados por Estudio Robirosa, un proyecto paisajístico de Carlos Thays y un diseño arquitectónico de las áreas comunes por Pacifica Arquitectura del Arq. Ezequiel Gil”, afirma Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte. Con una inversión aproximada de US$45 millones, los precios de los lotes internos para Azzurra Tortugas arrancan en US$130.000 y en US$230.000 para los premium al arroyo; los que dan a la laguna central parten de US$340.000. Para el caso de Verona Pilar, la inversión fue de US$17 millones aproximadamente; los lotes internos se ofrecen desde US$110.000 y los premium al parque arrancan en US$145.000.
Por su parte, Azzurra Tortugas está ubicado en el km 38 de Panamericana, cuenta con 80 hectáreas, más de 500 lotes unifamiliares, un sector para proyectos de media densidad y housing. Tiene varios sectores entregados, con más de 80 casas en construcción; otras áreas se terminarán en el curso del 2024. Entre sus amenities, se distingue un arroyo que cruza el barrio en toda su extensión y una laguna central de más de cuatro hectáreas. Por su parte, Verona Pilar se levanta en el km 47 de Panamericana en un precio de más de 20 hectáreas y cuenta con aproximadamente 180 lotes unifamiliares de entre 600 m² y 900 m², un sector para proyectos de housing, un área deportiva y otra de servicios. El proyecto tiene fecha de entrega para el primer semestre 2026.
